在民间借贷中，很多借款人为了图省事，不办理抵押登记，而是直接签订《房屋买卖合同》并过户。债务到期无法清偿时，出借人往往想直接将房屋据为己有。这种做法合法吗？

基本案情

2020年4月，二被告（二人系夫妻关系）因家庭经营资金周转需要向原告借款。为保障债权的实现，双方于2020年4月27日在公证处办理了《委托公证》，被告全权委托原告办理其名下的位于银川市城区解放东街2号某房产的出售、按揭贷款、过户、代收房款等全部处分手续。2020年4月28日，双方正式签订《房屋买卖合同》，约定以20万元将案涉房产出售给原告，并办理了公证。

原告主张向被告共计出借20万元，具体构成为银行转账交付99000元，剩余均为现金交付。

2021年8月7日，原告依据前述《委托公证》，将案涉房屋过户至其妻子名下。后原告妻子曾以“排除妨害纠纷”为由起诉，要求二被告返还房屋。法院作出判决，认定《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，交易本质是借款的担保，同时明确债权人不能直接取得房屋所有权，只能就房屋财产优先受偿。该判决生效后，本案原告基于民间借贷关系重新起诉。

法院审理

法院审理认为，原被告双方签订房屋买卖合同、办理公证委托、变更房屋产权登记的行为，均非基于房屋买卖合意，真实底层法律关系为民间借贷，案涉房屋过户仅为案涉借款的担保手段。

首先，双方让与担保合意依法成立。二被告向原告出具公证授权委托书，将案涉房屋全部处分权限授权原告，且二被告在庭审中明确自认，前述授权及双方之间签订买卖合同的真实意思系以案涉房屋为双方之间的债务提供担保，并非真实的房屋转让或买卖，足以认定双方就案涉房屋设立让与担保达成一致合意。

其次，案涉行为符合让与担保构成要件。二被告虽抗辩对原告过户案涉房屋不知情，但二被告向原告出具公证授权委托书，公证书载明的授权事项并非普通民事代理授权，而是将案涉房屋的全部处分权利概括、完整的授予原告行使，属于对房屋所有权能的整体性、终局性让渡式授权，而非一般事务性委托。原告据此完成房屋产权变更登记，系在授权范围内行使权利，虽权利登记人为原告妻子，但该过户行为系原告为实现担保债权目的单方实施，原告与妻子之间无真实交易对价，结合夫妻身份关系及财产关联属性，该登记行为应视为原告为担保债权实现，指定第三人代持房屋产权，依法等同于将房屋过户至原告本人名下，已完成让与担保的物权公示要件。

同时，原被告在庭审中均陈述了案涉房屋为案涉债务抵押担保的功能，双方不存在流押、留质的无效约定，房屋产权过户仅作为债务履行的担保，符合让与担保的法律特征，让与担保成立。综上，原告依法享有优先受偿权。

以案释法

本案是典型的“名为买卖，实为借贷”的让与担保纠纷。让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权转移给债权人，债务履行完毕后，所有权再返还给债务人；债务不履行时，债权人就该标的物优先受偿的非典型担保。本案最大的启示在于：

一、过户不等于绝对所有。把房子“卖”给债权人并过户，并不代表债权人拥有了所有权。如果债务到期不还，债权人不能直接把房子占为己有（法律禁止“流押”），而必须通过法院拍卖、变卖房子，拍卖所得的价款用来优先还债。

二、“排除妨害”不能实现维权的目的。前期原告要求“返还房屋”被驳回，正是因为其试图直接取得房屋所有权，违反了法律禁止性规定。“民间借贷+让与担保”才是正确路径。 债权人应主张民间借贷债权，并依法主张对担保房屋的“优先受偿权”，才能最大程度保障资金安全。

三、民间借贷中，用房屋担保借款，一定要依法办理抵押登记。这种“签订买卖合同并过户”的让与担保方式，虽然能保障“优先受偿”，但风险极大。双方在签订此类协议时，必须明确：房屋仅作担保，并非直接抵债，否则极易产生类似本案中“房子被查封、朋友闹纠纷、又打官司又费力”的窘境。

法官提醒，法律关系的认定往往比较复杂，咱们老百姓不一定能一眼看透。遇到类似纠纷时，建议多了解多咨询，找准正确的法律关系再依法维权，才能少走弯路，更好保护自身权益。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第四百零一条  抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》

第六十八条  债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。

撰稿：戴岩松