争议问题：

物业服务企业起诉业主追索物业费，业主抗辩房屋已经交付，但本人并未实际入住，没有享受物业服务，据此拒绝交纳全部或者部分物业费。基层法院审理该类案件裁判尺度尚不统一：未入住是否构成物业费减免的法定事由；房屋空置状态下，业主能否行使抗辩权拒缴物业费；是否应当酌情降低物业费收费比例，属于物业服务合同纠纷高频争议问题。

不同观点：

观点一：房屋空置不构成拒交、少交物业费的抗辩理由（多数裁判观点）

依据《民法典》第九百四十四条，物业服务人已经按照约定和规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

1.物业服务具有整体性、公共性，服务对象是整个小区公共区域，并非针对每户业主专属服务。保洁、安保、绿化、公共设施维护不因个别业主不在此居住而停止提供。

2.房屋完成交付，业主取得房屋所有权，即负有交纳物业费的义务，房屋空置、没有实际居住，不属于法定减免情形。

3.除非物业服务合同明确约定空置房可以打折，否则应当全额支持物业企业物业费诉讼请求。

观点二：房屋长期空置，应当酌情酌减部分物业费（部分地方法院裁判观点）

1.业主未实际入住，没有产生生活垃圾，不使用电梯、楼道等部分共用设施，客观上减少部分物业服务资源消耗，按照公平原则，应当适当减免物业费。

2.部分地区出台地方《物业管理条例》，明确空置房屋可以按一定比例交纳物业费，有地方性规范作为裁判参考。

3.完全不考虑空置事实，全部全额收取，对长期空置业主存在利益失衡，可结合空置时长，酌情扣减10%—30%物业费。

观点三：区分空置原因作出差异化裁判

如果因开发商交房质量问题导致无法入住，由开发商承担物业费；业主自身原因不去居住，不支持减免。该观点将空置产生原因作为裁判前置审查要件。

倾向意见：

笔者倾向采纳第一种观点，在物业服务企业不存在违约情形，物业服务合同没有特别约定空置房优惠的前提下，业主仅以房屋未实际入住、未居住为由，请求拒交或者酌减物业费，人民法院不予支持。

1.物业服务指向小区公共利益，属于整体性服务，业主是否实际居住，不改变物业服务已经客观提供的事实。民法典明确将 “未接受服务” 排除作为拒交物业费的合法抗辩事由。

2.地方性法规对空置房减免作出规定的，仅在本辖区审理案件可以参照适用；无地方性规定，不能直接以空置为由自由裁量扣减物业费。

3.应当区分：业主抗辩理由不是 “没有入住”，而是物业公司服务质量不达标、公共设施长期不维护，该情形属于正当抗辩，可以据实扣减物业费。

4.例外处理：案件调解阶段，可以引导双方就空置房屋物业费进行协商打折；判决结案，无合同约定、无法规依据，不得主动酌情降低收费标准。

实务提示：庭审中应当向业主释明，应当就物业服务存在瑕疵提交证据，仅仅提交房屋空置照片、未入住证明，不足以对抗物业费给付义务。

相关案例：

1.（2025）苏 03 民终 821 号：业主案涉房屋收房后长期空置，主张未入住应当少交物业费。二审法院认为，物业服务具有公共属性，业主并未举证物业公司服务存在违约，仅以未实际居住为由请求减免物业费，不予支持，判决全额支付物业费。

2.（2024）鲁 07 民终 1146 号：当地物业管理条例对空置房屋物业费有明确规定，法院参照地方条例，对空置期间物业费予以按比例酌减。

3.（2025）陕 01 民终 3679 号：业主提交房屋空置证据，但未提交物业服务瑕疵证据，一审酌减物业费，二审改判，认为无法律与合同依据，撤销改判业主全额承担物业费。